房子马上就Close了，产权持有方式到底该怎么选？
在加州，有不同的方式可以持有房产，那么每种持有形式有什么不同呢？
一、独立拥有（Sole Ownership)
房产可以个人拥有，可以有2种可能性。
（1）独身、离异、丧偶
在产权报告（title report）上，此类持有方式体现为 ：
A Single Man or Woman
An Unmarried Man or Woman
A Widow or Widower
（2）婚姻关系中某一方的独立财产
虽然加州婚后财产都默认共同拥有，但是如果夫妻某一方想单独拥有，也可以在产权报告中体现为：A Married Man （or Woman） as His （or Her） Sole and Separate Property。但是在这种情况上，另外一方需要签署quit deed，放弃其对房产的权力。
二、共同拥有（Co-ownership）
共同拥有也有不同的形式。最常见的是以下几种。
(1) 联合权利共有产权 Joint Tenancy
要建立联合权利共同拥有房子的产权，所有权利人必须同时满足以下四个条件：
通过同一份产权(Title)文件获得产权
同一时间(Time)获得产权
权利各方对房产享有相同比例的权益(Interest)
权利各方对房产拥有相互对等的占有权(Possession)
Joint Tenancy 直接拥有Right of Survivorship 条款，联合权利人中如有某人不幸身故，那么属于Ta的房产权益会直接平均分配给剩下的（Surviving）联合权利人
优点：身故人在房产中的权益无需经过遗产认证（Probate）便转移到其他权利人身上，继承人可避免遗产认证和延后缴纳遗产税。身故一方的所有债务都与该房产剥离，其他联合权利人无需承担
缺点：随着身故人权益的丧失，Ta的法定继承人中，除了联合权利人之外，其他的法定继承人都无法继承该房产
这种持有方式一般用于至亲之间，比如夫妻、父子、爷孙等。
(2) 夫妻共有产权 Community Property
依据加州法律，夫妻婚后财产都是一人一半。婚后购买的房产，也是默认一人50%的拥有权。
这种持有方式仅限夫妻使用。如果其中一方不幸亡故，Ta的权益要按照遗产认证（Probate）的流程进行分配，先归还所欠债务，然后对继承人利益进行分配并被政府征收遗产税，过程往往比较漫长（8个月到2年不等）。
为了避免Probate繁琐的流程，也可以选择Community Property with Right of Survivorship。
(3) 分权共有产权 Tenancy in Common
此类产权方式主要适用于合伙买房子，不论是家人、亲属之间还是投资伙伴之间都可以使用，它的特点如下：
可以根据出资比例来规定房产拥有权益。例如三人合买100万的房产，A出50万，B出25万，C出25万，那么三方比例为：50%/25%/25%
任何一方都有权将自己的权益转让给其他人，受让的一方（或多方）会加入到产权人列表中，并按照相应比例持有房子产权
此类持有方式没有Right of Survivorship 条款，若任何一方不幸身故，他们的权益将走Probate流程（还债、继承、交税等），最终权益将归属于其继承人，这保障了投资人的权益在离世后不会丢失；但是由于遗产认证的流程往往时间较久，会因为产权不清而无法上市交易，也许会错失最好交易时间。所以有些时候其他投资方会买下（或引入第三方投资人买下）逝者的股份，将其所占权益替换出来
虽然几方在房子产权中持股比例不同，但在房子的占有权上（Possession）大家都是均等的，并不是出资多的人就可以使用更多的房间
因为房产被共同拥有，所以重大决策（比如：出售房产、抵押贷款等）必须得到全体权利人的一致同意，如果几方经常意见不一致，会造成很多麻烦
故而，在建立和变更合作关系时投资各方必须谨慎考虑，以免日后碰到问题无法妥善处理。
三、可撤销生前信托 Revocable Living Trust
在美国处理遗产问题是个劳心费力的事，手续繁琐、周期长，且开销巨大，而且还需要缴纳很高的遗产税。所以，越来越多的家庭为了规避遗产认证（Probate）选择使用可撤销生前信托来持有房产。
委托人在世时：可撤销生前信托是委托人在生前建立并可以撤销的信托，委托人可把各种资产（房产、股票、银行账户、存单、保单等）存入信托，但是同时，也可以把某些或全部资产取出，甚至撤销该信托。所以，委托人对此类信托拥有完全的控制力和支配权，与遗嘱相比，可撤销信托也具有更强的私密性。
委托人去世时：当委托人去世或完全失去行为能力时，信托将由委托人指定的后续执行人(Successor Trustee)来接管控制权。可撤消信托中设立人、管理人和受益人既可以设定为不同人，也可以是同一个人。
可撤销生前信托在办理贷款期间有两点注意事项：
有些贷款机构不处理由信托持有的房产贷款，所以在申请贷款时需要把房子从信托中 “拿出来”（deed out），办理好贷款手续后再"放回去"（deed in）。在拿出来的这段时间内，该房产是不受信托框架保护的，如果在此期间有任何意外发生，该房产是无法按照信托安排来处置；
在把房子从信托中“拿出来”并办理好贷款手续之后，需要落实房产是否被 “放回”信托中，因为有很多产权公司并不会负责 “放回去”，需要委托人再找律师处理。而且，有些贷款机构也不允许办理完贷款手续后立即把房子放回信托中，会要求推迟一段时间才可以放回。所以需要委托人在贷款处理好以后，再三确定房产是否已经被妥善放回信托中。